Το τέλος μιας εποχής φαίνεται πως πλησιάζει για τη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb στην Ελλάδα, καθώς ο νέος νόμος που τέθηκε σε ισχύ από την 1η Οκτωβρίου 2025 αλλάζει ριζικά το τοπίο. Οι αυστηρές προδιαγραφές και το υψηλό κόστος συμμόρφωσης που επιβάλλει το νέο θεσμικό πλαίσιο οδηγούν πολλούς ιδιοκτήτες να αποσύρουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες πριν από τη νέα τουριστική σεζόν.
Ο νόμος 5170/2025 καθιερώνει συγκεκριμένες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές για κάθε κατάλυμα που διατίθεται μέσω Airbnb ή αντίστοιχων πλατφορμών.
Οι ιδιοκτήτες καλούνται να εξασφαλίσουν ασφάλεια αστικής ευθύνης, τεχνικές πιστοποιήσεις ηλεκτρολογικών και μηχανολογικών εγκαταστάσεων, πλήρη εξοπλισμό πυρασφάλειας (ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ηλεκτρικού, σήμανση διαφυγής), καθώς και σειρά από άλλα πιστοποιητικά, όπως απεντόμωσης, μυοκτονίας και ύπαρξης φαρμακείου πρώτων βοηθειών.
Το κόστος όλων αυτών για ένα μικρό διαμέρισμα υπολογίζεται μεταξύ 5.000 και 8.000 ευρώ, ενώ για μεγαλύτερες κατοικίες ή βίλες μπορεί να ξεπεράσει τις 15.000 ευρώ. Για πολλούς ιδιοκτήτες, που συχνά διαθέτουν ένα ή δύο ακίνητα ως συμπληρωματικό εισόδημα, το κόστος αυτό θεωρείται δυσβάσταχτο. Παράλληλα, οι νέοι κανόνες προβλέπουν αυστηρούς ελέγχους από συνεργεία του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ, με πρόστιμα που ξεκινούν από 5.000 ευρώ για κάθε παράβαση και διπλασιάζονται ή τετραπλασιάζονται σε περίπτωση επαναλαμβανόμενης μη συμμόρφωσης.
Αυτό έχει προκαλέσει έντονη ανησυχία στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι φοβούνται ότι θα μπλέξουν σε έναν λαβύρινθο γραφειοκρατίας και πιθανών προστίμων. Πολλοί δηλώνουν πως προτιμούν να «παγώσουν» προσωρινά τις καταχωρίσεις τους ή να αποσυρθούν εντελώς από τις πλατφόρμες, τουλάχιστον μέχρι να ξεκαθαρίσει το νέο τοπίο. Παράλληλα, υπάρχει ασάφεια σχετικά με τη διαδικασία συμμόρφωσης και την υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών, ειδικά σε τουριστικές περιοχές όπου η πρόσβαση σε εξειδικευμένους επαγγελματίες είναι περιορισμένη.
Οι πρώτες επιπτώσεις είναι ήδη ορατές. Από τα τέλη Σεπτεμβρίου έχει καταγραφεί μείωση στις ενεργές καταχωρήσεις, με εκτιμήσεις που κάνουν λόγο για 15% έως 20% των ακινήτων να έχουν αποσυρθεί ή να έχουν σταματήσει προσωρινά τη δραστηριότητά τους. Παρ’ όλα αυτά, η συνολική προσφορά παραμένει υψηλή: τον Αύγουστο του 2025 καταγράφηκαν πάνω από 247.000 καταλύματα και 1,08 εκατομμύρια διαθέσιμες κλίνες σε όλη τη χώρα – ιστορικό ρεκόρ για την ελληνική αγορά.
Οι συνέπειες της αποχώρησης μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών είναι σύνθετες. Από τη μία πλευρά, πολλοί μικροεπενδυτές που στήριζαν το εισόδημά τους στη βραχυχρόνια μίσθωση θα δυσκολευτούν να διατηρήσουν τη δραστηριότητά τους. Ήδη αρκετοί εξετάζουν τη μετάβαση στις μακροχρόνιες μισθώσεις, όπου η νομοθεσία είναι πιο σταθερή και τα λειτουργικά έξοδα μικρότερα. Από την άλλη, η μείωση της προσφοράς ενδέχεται να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών για τους ταξιδιώτες, ιδίως σε δημοφιλείς προορισμούς, αλλά και σε βελτίωση της ποιότητας των διαθέσιμων καταλυμάτων, καθώς όσοι παραμείνουν θα λειτουργούν με πιο επαγγελματικά πρότυπα.
Παράλληλα, το νέο καθεστώς ενδέχεται να έχει έμμεση θετική επίδραση στη στεγαστική αγορά. Κάποια από τα ακίνητα που σήμερα λειτουργούν ως Airbnb ίσως επιστρέψουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, διευκολύνοντας φοιτητές, εργαζόμενους και οικογένειες που αντιμετωπίζουν δυσκολία εύρεσης κατοικίας. Ωστόσο, οι ειδικοί επισημαίνουν ότι αυτό δεν είναι βέβαιο, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες μπορεί να προτιμήσουν να κρατήσουν τα ακίνητα κενά παρά να τα ενοικιάσουν με χαμηλότερο εισόδημα.
Για το 2026 διαφαίνονται διάφορα σενάρια. Κάποιοι εκτιμούν ότι η πολιτεία θα αναθεωρήσει ορισμένες από τις αυστηρότερες προβλέψεις ή θα προσφέρει κίνητρα – όπως επιδοτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση, φοροαπαλλαγές ή εκπτώσεις δαπανών συμμόρφωσης – ώστε να στηρίξει όσους επιθυμούν να συνεχίσουν νόμιμα τη δραστηριότητα. Άλλοι προβλέπουν ότι η αγορά θα περάσει σταδιακά από τα χέρια μεμονωμένων ιδιοκτητών σε εταιρείες επαγγελματικής διαχείρισης, οδηγώντας σε ένα πιο οργανωμένο αλλά και πιο συγκεντρωτικό μοντέλο λειτουργίας.
Σε κάθε περίπτωση, το Airbnb στην Ελλάδα αλλάζει μορφή. Η εποχή της ανεξέλεγκτης εξάπλωσης φαίνεται να τελειώνει, δίνοντας τη θέση της σε μια πιο ρυθμισμένη, επαγγελματική και –ίσως– πιο δίκαιη αγορά. Το αν αυτή η μετάβαση θα γίνει ομαλά ή με αναταράξεις, θα φανεί τους επόμενους μήνες.
